В становището се посочва, че съдебната практика, която възприема, че развалянето на договора става по право по силата на влязлото в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, може да се обясни с авторитета на учебника по облигационно право на проф. Кожухаров, тъй като именно той застъпва тази теза.
Според ВАдС обаче тя не държи сметка за редица основни положения в облигационното право и в гражданския процес и подробно и казуистично разяснява, какво има предвид.
„Развалянето е право на кредитора на неизпълненото поради причини, за които длъжникът отговаря, задължение по двустранния договор и поради това то винаги е алтернатива на другите способи за защита на кредитора при неизпълнение по чл. 79 ЗЗД – искане за реално изпълнение плюс мораторно обезщетение (неустойка за забава) или искане за компенсаторно обезщетение (компенсаторна неустойка), съответно намаляване на насрещната престация, ако приемем, че може да се изведе обща клауза за actio quanti minoris, или поне в случаите в които той е уреден“, се посочва в становището. И се обяснява, че коя от тези множество възможности ще избере кредиторът зависи изцяло от неговата преценка.
Освен това адвокатурата подчертава, че развалянето е крайно средство, но не защото кредиторът е длъжен първо да използва някоя от другите възможности, а защото веднъж заявил разваляне, вече не може да избира друго – искът за изпълнение не е пречка за развалянето, но пък то изключва както иска за изпълнение, така и този за компенсаторно обезщетение и съответните неустойки.
„Извън случая по чл. 89, изр. 1 ЗЗД развалянето е винаги право на кредитора и не може да му бъде натрапено „по право“, автоматично. Това е така, дори и при римската комисорна клауза, която в очите на мнозина е действала по право, автоматично и оттам е определяна като условие, чието сбъдване прекратява договора ipso jure, макар прегледът на текстовете да показва, че тя се е прилагала само при желание на продавача“, се подчертава в становището.
В него се изтъква, че самият ЗЗД в чл. 198, ал. 1 (Ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87) казва, че развалянето на договор става по желание на кредитора, а не по право. „Няма никаква логика, при евентуална евикция добросъвестният купувач да може да избира дали да развали, или да използва другите възможности – да търси компенсаторно обезщетение например, а при настъпила, да не може“, заявява адвокатурата.
Според нея не е аргумент за разваляне по право и правилото на чл. 89 ЗЗД, че при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. „В хипотеза на неизпълнение на задължението за прехвърляне на собственост, не е налице невъзможност, освен ако предметът е изначално погинал, в който случай продажбата ще бъде нищожна – чл. 184 ЗЗД, а ако предметът е погинал след прехвърляне на собствеността, рискът ще бъде за купувача и чл. 89 ЗЗД не се прилага“, се посочва в становището.
В него се заявява, че тезата, че при настъпило съдебно отстранение договорът се разваля по право, не държи сметка за единния режим на настъпила и евентуална евикция.
Адвокатурата подробно излага и серия от нерешими проблеми, които ще възникнат, ако в хипотеза на уважен иск на третото лице срещу купувача, договорът между продавача и купувача се разваля автоматично.
„Как да съобразим правилото на чл. 191, ал. 3 ЗЗД? В хипотеза на изцяло чужда вещ изглежда няма проблем – договорът се разваля по право и отстраненият купувач купува повторно вещта от действителния собственик – ищец, придобивайки собствеността от него, а продавачът може да се освободи като плати цената по тази втора продажба. Но пълна евикция би имало и в други хипотези – например, върху имота тежи ипотека и след уважаването на ипотечния иск купувачът плаща на ипотекарния кредитор, за да освободи купения имот. Ако уважаването на ипотечния иск води до разваляне на продажбата „по право“, значи собствеността се е върнала у продавача и купувачът е освободил от ипотеката чуждия – на продавача имот. А как ще я придобие купувачът тази собственост – за да потвърди тезата за автоматично разваляне, ще отиде да я купи отново от продавача ли? Същото ще бъде и при противопоставимо на купувача право на ползване. И ако купувачът уреди проблема, от къде ще е собственик, след като договорът е развален по право“, обясняват адвокатите и това е само един от проблемите, изложени в становището.
В него са дадени още много примери за недоразумения, които биха настъпили – например при възражение на купувача срещу иска на третото лице за право на задържане, подобрения и плодове. Ето до какъв парадокс ще се стигне в тази хипотеза, ако бъде възприето виждането за автоматично разваляне на договора при евикция: „Купувачът би бил добросъвестен владелец спрямо ищеца трето лице, ако е придобил, макар и от несобственик, но на годно право основание, без да знае, че праводателят му не е собственик — чл. 70, ал. 1 ЗС. В такава хипотеза купувачът ще може да се ползва с правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС. Ако се приеме, че договорът се разваля по право с влизане в сила на решението по искаща третото лице, основанието за владение на купувача ответник ще стане негодно с обратна сила – чл. 88, ал. 1, хип. 1 ЗЗД, купувачът ще се окаже недобросъвестен владелец и няма да има правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС. Излиза, че възражението за право на задържане, подобрения и плодове, заявеното от ответника купувач с отговора на исковата молба ще бъде основателно към момента на заявяването му (защото договорът за продажба е още в сила), но с влизане в сила на решението, с което искът по чл. 108 ЗС е уважен, заявеното възражение, ще стане неоснователно с обратна сила, защото в този момент договорът за продажба се бил развали „по право“ с обратна сила. Дали съдът е длъжен да съобрази този настъпил като последица от решението му, но ретроагиращ към предхождащ решението момент факт по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК? И как ищецът ще отговори на тези възражения на ответника?“.
Затова ВАдС заключава, че натрапването на развалянето на договора по право на купувача в редица случаи го поставя в по-неблагоприятно положение, включително и го лишава от възможността да придобие вещта по силата на договора, макар и по-късно, и довежда до нежелани, неудържими и парадоксални резултати. И трябва да се приеме, че развалянето на договора за продажба поради евикция е винаги последица от искането на купувача, от упражняването на неговото потестативно право и не може да му бъде натрапено служебно и по право.
Така адвокатурата предлага ВКС да постанови тълкувателно решение, че: „Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота, а е необходимо изявление на купувача за разваляне, обективирано в иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД“.
В становището се развива и тезата, че при вписан иск на третото лице срещу купувача, изявлението за разваляне може да бъде направено и чрез предявяване на иск за връщане на цената срещу продавача. Като се предлага на ВКС, ако я възприеме, да включи и този извод в диспозитива на тълкувателното си решение.
